«Современный город вынуждает собственника что-то делать со своими объектами и землями»

Часть 1. «Придумайте что-нибудь, ведь вы такие классные…»

- Коллеги, когда вас спрашивают, чем вы занимаетесь, вы обычно что отвечаете?

Сергей Георгиевский: - Мы занимаемся городским консалтингом и всем, что связано с комплексным развитием территорий и объектов. Да, несмотря на то, что наша компания реализовала в данной сфере немало проектов, нам до сих пор приходится объяснять специфику работы. Дело в том, что в настоящее время традиционные профессии, например, та же архитектура, трансформируется, и к ним предъявляются совершенно иные требования.

Ключевая трансформация подхода к городскому или иному пространству заключается в том, что теперь работа с территорией начинается с идеи развития и ее программирования. Потом разрабатывается и обсчитывается концепция, создается финансовая модель и сценарий экономического развития. И только потом, на третьей стадии, все участники процесса начинают думать, о том, какие здесь будут архитектура и дизайн, инженерия и так далее.

Илья Токарев: - Мы занимаемся комплексным развитием территорий. Этот рынок возник и сформировался несколько лет назад, в частности, как универсальный ответ на запрос девелоперов, собственников земли: куда и к кому идти, если нужно что-то сделать с активом? Я по первому образованию архитектор и прекрасно знаю, как это было, когда объект строился или даже просто обсуждался по 15 лет. Дело было примерно так: собственник или группа собственников (второй вариант – вообще печальная история) приходили сначала в одно архитектурное бюро, где им там что-то рисовали. Потом они шли к консалтерам и те им что-то считали, что никак не совпадало с рисунком. Затем люди отправлялись к третьим экспертам с просьбой «сшить» оба решения и так далее. Не редкость, когда в то самое, первое бюро, через несколько лет приходили те же самые собственники и просили еще раз попробовать, но, разумеется, за меньшие деньги, поскольку бюджет уже потрачен.

Вот, например, на въезде из центра на Новый Арбат стоит бывшая АТС, которая сейчас сдается под разные офисы, при этом большая часть здания пустует. Его собственники приходили в бюро, где я в свое время работал с вопросом: «Что с этим домом можно сделать такого, чтобы его не сносить, потому что город не дает разрешение на снос?».

И это была не первая на тот момент итерация. На этом проекте упражнялись многие архитекторы Москвы. В результате здание стоит более 15 лет, оно расформировано, и как актив не работает. А проблема здания в том, что его пятно застройки – это и есть его земля. Поэтому, если делать, допустим, офисное здание, то тебе нужна хорошая парковка. При этом, у здания почти нет прилегающей территории и организовать паркинг просто негде. То есть, собственник должен сознательно пожертвовать первыми этажами, поскольку только на их месте можно сделать парковку. Но никто не готов принять такое решение. В том числе, потому что люди ходят по кругу, получают разрозненные советы от очень разных узких специалистов, и не могут сложить их в единую картину. Вот, наверное, созданием таких общих картин мы и занимаемся, стараясь, проанализировав все аспекты, найти наиболее верный или, возможно, единственный сценарий развития территории.

ЧАСТЬ 2. «Делать работу бесплатно – порочная практика»

- Каким образом собственник территории должен понять, кто ему нужен для решения его задач? Ведь для точного выбора экспертов неоходимо быть очень компетеным заказчиком…

Сергей Георгиевский: - Современный девелопер или городские власти, принимающие решения по развитию территории не всегда знают, как выбрать тех, кто поможет решить задачу. Но если раньше подобная ситуация приносила, в основном проблемы, о которых рассказал Илья, то сейчас это является одной из причин для развития конкурсной практики – направления, которым мы активно занимаемся. По сути, конкурс – это и есть понятный для собственника подбор команды для решения его задач.

Дело в том, что задачи, которые решает собственник, выглядят совсем иначе, чем это видится архитектору или урбанисту. Ему нужно, чтобы, например, тот кусок земли, который сейчас убыточен перестал «пожирать» деньги и превратился в объект, приносящий доход.  Сегодня значительное количество людей владеют землей, доставшейся им случайным образом, и не знают, как ею управлять. Половина клиентов, которые к нам приходят, формулируют свою проблему так: «Мне нужно, чтобы здесь было что-то этакое, модное, и чтобы оно приносило прибыль». Задача изначально формулируется вот на таком бытовом языке. Одному собственнику кажется, что раз он собирается строить, ему нужен архитектор, другой думает, что раз у него экономические проблемы, то нужно идти к консультанту. С развитием конкурсной практики для заказчиков появилась понятная, проторенная «дорожка». Стало ясно, что есть пул экспертных команд, которые могут показать ему, какие могут быть подходы к его территории, какая конфигурация экспертов будет наиболее эффективна для решения его задачи и готовы выступить менеджерами этого процесса. Собственно, задание на проектирование или техническое задание редко бывает готово в начале пути, и мы обычно формулируем его вместе с заказчиком.

- Какая роль в данной конфигурации отводится архитектору?

Сергей Георгиевский: - Сегодня успешное архитектурное бюро – это всегда больше, чем просто архитектура. Это - интеллектуальная платформа, «мозговой центр», который генерирует комплексные решения по развитию актива. Эпоха «звездной» архитектуры во всем мире прошла. Безусловно, «звезды» есть и будут, но основной тренд – это комплексность: архитектурные бюро, у которых есть собственная интеллектуальная база, аналитика, комплексные разработки, исследования на ключевые темы, в которых они предлагают решения. Это дорого, сложно, не все могут себе это позволить. Поэтому подобные нам компании, специализирующиеся на городском консалтинге, кооперируются в консорциумы с архитекторами, которые способны слышать, выходить за рамки того, к чему все привыкли и готовить решения на стыке различных отраслей и знаний.

Таким образом, вместе мы можем выдавать уникальный продукт. Глобальные компании на этом рынке могут, конечно, выращивать специализированные подразделения по всем направлениям внутри себя, но для большинства игроков идеальный путь сейчас – это консорциумы и аутсорсинг непрофильных услуг.

- Но ведь «звездная архитектура» удобна для заказчика тем, что критерии качества услуги понятны. Когда нанимают Сергея Чобана, то он и является этим критерием. Но что делать заказчику, если архитектура сводится к набору решений, технологий и методик?

Сергей Георгиевский: - Во-первых, архитектура пока еще не является набором технологий. При том, что вполне возможно, что в будущем программное обеспечение позволит конструировать все возможные комбинации и стили в архитектуре. Но техническая революция еще не завершена и видение и интуиция архитектора по-прежнему очень важны. Во-вторых, если брать, например, SPEECH, то это как раз и есть глобальное бюро, которое отслеживает все аспекты развития смежных рынков. Да, во главе него стоит человек, который является одним из законодателей трендов в архитектуре, но при этом в его команде есть разноплановые специалисты, включая тех, кто создает экономическую основу для предложенных решений. А есть бюро, которые не могут дать такую глубину проработки, зато готовы предложить клиенту что-то очень креативное.  

- Как обстоит дело с ценообразованием на услуги комплексного развития территорий?

Илья Токарев: - Люди не всегда понимают, что за эффективной идеей стоит набор недешевых процедур. Себестоимость услуг по анализу и прогнозированию территорий складывается из множества моментов: нужны актуальные, а не скаченные из Интернета данные по рынку, нужна, как правило, информация от операторов сотовой связи по категориям лиц людей, которые гипотетически будут потребителями того, что собирае